[ebook] Manual da construtora: Cronograma de obras otimizado

Aprenda a otimizar seu cronograma de obras sem abrir mão de elementos essenciais ao projeto, ao bom relacionamento com clientes e à reputação da construtora.

Índice do e-book

Introdução

Em uma construção imobiliária, parte essencial desde a concepção do projeto é o cronograma de obras, pois ele é responsável por atribuir metas e organizar a sequência de ações em todas as etapas a executar, até que esteja finalizado.

Essa ferramenta é capaz de fazer com que sejam atendidos, pelos devidos encarregados, todos os requisitos para alcançar o resultado proposto. Em outras palavras, o seu conteúdo deve servir de referência para as partes envolvidas no projeto. Ainda assim, se necessário, ele pode ser adaptado ao longo do percurso.

Quando não há estabelecido termos realistas e objetivos, o avanço da obra normalmente fica comprometido, e as expectativas de todos os envolvidos são facilmente frustradas. Por isso, a criação e desenvolvimento de um cronograma deve receber a devida atenção por parte da construtora.

Neste material, iremos abordar os principais critérios para otimizar seu cronograma de obras sem abrir mão de elementos essenciais ao projeto, ao bom relacionamento com clientes e à reputação da construtora.

Pilares para o sucesso na construção

Existem diferentes fatores capazes de proporcionar sucesso à execução e término de uma construção imobiliária, e é interessante que todos eles sejam olhados com atenção. Mas, além de tantos outros, existem três que podem ser considerados os pilares para sucesso de uma obra: prazo, custo e qualidade.

Organizamos este capítulo em tópicos que abordarão, individualmente, os 03 fatores principais para a otimização dos seus projetos:

1. Prazo

Quando se fala em cronograma ou planejamento, não há dúvidas de que o primeiro pensamento será referente aos prazos para execução. Eles são, na verdade, elementos básicos para idealizar a sequência de tarefas que se deve cumprir.

Trabalhar com datas é algo que não torna o projeto visualizável apenas para o executor, mas também para a parte contratante – aquela que aguarda a entrega na expectativa de ser atendida a sua vontade. Por isso, exceto em casos de fenômeno inevitável, a construtora assume responsabilidade pelo atraso nas obras.

Inclusive, caso o cliente insatisfeito recorra à Justiça, o responsável pode ser obrigado a desfazer o contrato, devolver o montante pago e até a diferença entre o valor antigo e atual do imóvel.

Esse entendimento foi proferido no seguinte relato, após Recurso Especial interposto no judiciário, consolidando a jurisprudência:

“O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da promitente vendedora leva à indenização do promissário comprador, que tem o direito de receber, além da devolução do preço, a diferença do valor atual do imóvel.”

STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 403037 SP 2002/0001370-8 (STJ)

Sendo assim, ao início de cada obra, é indispensável que a construtora elabore um cronograma realista, para que esteja apta a cumprir os prazos acordados entre as partes envolvidas no negócio.

Entretanto, mesmo que a ideia seja um documento definitivo, saiba que pode sim haver flexibilidade no planejamento da construção! Em alguns casos será necessário fazer alterações, quando não se pode evitar, mas elas devem ser sempre preventivas!

2. Custos

que sejam definidos e detalhados todos os gastos durante o processo construtivo.

Note que os custos são intimamente conectados aos prazos para avanço da jornada, pois escolhas feitas em um deles são capazes de inviabilizar o caminho que seria adotado no outro. Então, reforçamos a necessidade de alinhar os pilares antes de qualquer avanço no processo de construção.

Curiosidade:

Um estudo sobre a gestão orçamentária na Construção Civil, realizado pela Deloitte, revelou que o desvio médio entre as despesas previstas e concretizadas é de 22%

Esses dados deixam evidente o desacordo entre planejamento e execução das obras. Ou seja, parte do mercado não consegue permanecer fiel ao projeto, e isso ocorre pela falta de uma gestão dedicada desde a idealização e até a entrega do imóvel.

Para evitar situações como essa, você pode investir melhor o seu tempo no cronograma da construção, fixando metas mais assertivas e menos arriscadas. Assim, com o planejamento bem feito, a gestão da jornada tende a ser facilitada!

Apenas com um orçamento objetivo, que abrace cada etapa do projeto, é possível ponderar com sabedoria sobre as escolhas que se deverá fazer. Isso, porque custos impactam diretamente os prazos, e vice-versa. Conquiste, então, um equilíbrio entre os dois elementos.

3. Qualidade

O terceiro elemento que constitui os pilares para sucesso na construção é a qualidade do serviço. Ela, combinada com prazos e custos definidos, é capaz de garantir satisfação aos clientes e também aos próprios executores do projeto.

Entretanto, fazer gestão da qualidade não significa apenas utilizar materiais de confiança e entregar ao consumidor algo nivelado com o padrão de mercado. Esse controle trata de proporcionar segurança aos envolvidos, tanto na execução, no usufruto e em relação às expectativas – propostas contratualmente – para o imóvel.

Acompanhar as condições durante o processo eleva o grau de confiança no planejamento, pois as possibilidades de desperdício ou retrabalho são afastadas da jornada construtiva. Mas, além disso, esse é um trabalho contínuo que ultrapassa o tempo de execução da obra. Deve ser aplicado antes, durante e após.

Não é à toa que existe uma iniciativa do governo entitulada “Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat”, o PBQP-H. Ele confere á construtoras uma certificação que atesta serem capazes de proporcionar a qualidade adequada às atividades realizadas.

Para conquistar essa marca, basta entrar em contato através da página do programa e participar do processo avaliatório, que normalmente se entende por um ano.

A melhoria na qualidade garante ótimos benefícios ao responsável pela obra, como a capacidade para reduzir custos e aumentar a produtividade. Além disso, esse investimento na própria estrutura organizacional é figura indispensável para otimizar os 3 pilares para sucesso na construção: prazo, custo e qualidade.

Prevenindo danos ao cronograma de obras

Junto ao cronograma de obras, existem outras ferramentas que ajudam a garantir segurança e continuidade ao projeto idealizado. Entre elas, está a vistoria imobiliária, pratica que atesta, tanto para o executor quanto para o cliente final, que a execução segue os padrões planejados.

Mas, além de atestar a conformidade do objeto, a vistoria também serve para tomar decisões antecipadas, ao perceber um desacordo entre as características reais do imóvel que se está construindo e aquelas que foram planejadas para ele. Assim, é possível realizar correções sem prejudicar prazo e qualidade da obra.

Na mesma pesquisa comentada anteriormente, conduzida pela Deloitte, foi comprovado que:

  • 38% dos gestores entrevistados percebem divergências entre metas e previsões;
  • 41% costuma lidar com problemas somente quando eles acontecem, não havendo prevenção.

Esses dados comprovam que ainda há que se evoluir no processo para gestão de obras, pois a antecipação de problemas permite proporcionar fidelidade ao planejamento inicial. Sendo assim, a vistoria imobiliária revela-se grande aliada da construtora.

Mas, em que momentos é possível contar com a segurança de uma vistoria de obra?

Eles são vários, podendo ser conferido o estado dos imóveis vizinhos, da própria construção, no decorrer de cada etapa e após o término das obras. Com os relatórios em dia, você entrega ao cliente exatamente o que foi contratado: um imóvel de qualidade, no prazo correto e os custos minimizados!

Conclusão

Com todas essas informações, é visível que o mercado da Construção Civil tem muito a crescer, e os avanços devem acontecer gradativamente. Mas, apesar disso, as dicas compartilhadas nesse material o ajudarão a estar sempre à frente.

Agora, revise os critérios aplicados na definição do seu cronograma e confira se faz sentido aprimorar a expertise utilizada e se este é o momento para desenvolver um planejamento mais assertivo. Cabe a você providenciar as mudanças necessárias para destacar o seu negócio dentro do setor.

De acordo com um estudo realizado por McKinsey Global Institute,

A produtividade da Construção brasileira deve melhorar 71% apenas ao desenvolver e padronizar sistemas para gestão.

Sendo assim, pode-se confiar que o horizonte é promissor, e vale a pena preocupar-se com a otimização do cronograma de obras e a sua gestão.

Mas, atenção, não é necessário seguir uma ordem preestabelecida de alterações… adote novas práticas conforme elas forem sendo as mais adequadas para sua realidade. É preciso cautela para que haja sucesso na idealização dos projetos futuros.

A Rede Vistorias

A Rede Vistorias é líder de mercado em vistorias imobiliárias, e realiza diversos tipos de vistorias para construtoras, incorporadoras e empreiteiras. Com um serviço diferenciado, ela garante qualidade e redução na insatisfação dos clientes, em diferentes momentos do processo construtivo.

Nós, da Rede Vistorias, promovemos transparência no controle de qualidade – como exemplo, para evitar problemas pós entrega das chaves – além de combater as despesas não planejadas com assistência técnica.

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